• 5 de Fevereiro, 2022

A pandemia afetou em grande escala a nossa sociedade. Uma das coisas afetada foi o aumento do preço dos imóveis.

Daí muita gente pensa, em vez de comprar, construir a sua própria casa. Para isso precisa, caso não tenha, adquirir terreno para construção.

Antes de o adquirir deverá ter em conta certos pontos

Documentação

Antes de assinar um contrato de promessa de compra e venda, peça acesso à certidão de registo predial e à caderneta predial atualizadas. Ambos os documentos são essenciais para saber se está realmente a falar com o dono do terreno, bem como se o terreno tem encargos que prejudiquem a decisão de compra.

É também imperativo que consulte o Plano Diretor Municipal (PDM) junto da Câmara Municipal (CM) da área do local do terreno. Neste documento poderá encontrar o regulamento com as regras de uso, transformação e ocupação do solo; a planta de ordenamento; e a planta de condicionantes, onde são estabelecidas as restrições de utilidade pública que possam limitar ou impedir o aproveitamento do solo. Desta forma, ficará a saber se é possível construir uma casa no terreno e quais as suas condicionantes.

Deve, também, verificar se o terreno já está integrado em loteamento. Caso não esteja, é necessário apresentar um projeto de licenciamento (projeto base de arquitetura de uma nova construção) junto da CM, e pedir, posteriormente, o alvará de construção e licença de habitabilidade.

Caso o terreno já esteja integrado em loteamento, é importante consultar a última versão do alvará de loteamento e eventuais planos de pormenor que possam existir. Estes planos de pormenor definem as características de uma futura construção (área, número de pisos, altura dos muros, etc.).

Questione a autarquia relativamente aos custos totais deste processo para que não fique surpreendido. A autarquia é o melhor local para se informar, uma vez que eles terão acesso a todo o processo e podem ajudá-lo a descobrir quais as taxas aplicáveis, isenções e possíveis reduções.

Certifique-se de que o terreno é apropriado para construção

Tenha atenção à morfologia do terreno, ou seja, declives, tipo de solo e existência ou não de lençóis freáticos, pois tudo isto afetará qualquer construção.

Verifique se o terreno está ou não integrado num loteamento. No caso do terreno para construir casa que esteja integrado num loteamento, o processo é mais simples. No entanto, deve sempre consultar a última versão do alvará de loteamento e nos planos de pormenor que podem existir, pois são estes que vão reger a construção da casa naquele terreno. Para obter esta informação terá que se deslocar à Câmara Municipal.

É através desta documentação que pode perceber diversas limitações que poderá encontrar, pois estão definidas nestes documentos as caraterísticas da possível construção, como a área de implantação, número de pisos que pode construir, possibilidade de construção de uma cave, a altura dos muros, entre outras.

Caso o terreno não esteja inserido num loteamento, então vai precisar de apresentar um projeto de licenciamento, que é um projeto base de arquitetura da construção de uma nova habitação, junto da Câmara Municipal. Se mesmo assim adquirir o terreno, para além do projeto de licenciamento, necessitará também de pedir posteriormente à Câmara Municipal o alvará de construção (licença de construção) e mais tarde a licença de habitação.

A importância dum projeto aprovado

Um terreno já com um projeto aprovado é muito importante. Neste caso terá o projeto de licenciamento autorizado tendo a licença de construção pronta a levantar, dentro do prazo legal estipulado. Neste caso se decidir avançar, basta pagar as respetivas licenças e começar a construir a casa de acordo com o projeto, o que torna todo processo mais rápido. Mas atenção, porque muitas vezes os terrenos são anunciados com projeto aprovado, mas a verdade é que estão apenas pré-aprovados, necessitando ainda da aprovação final da Câmara Municipal. E se o valor em causa não compensar, então pode haver algumas desvantagens nesta aquisição. Ou seja, os custos e tempo gasto na alteração do projeto poderão ser superiores à criação dum novo projeto.

Localização do terreno

Na hora de comprar terreno para construir uma casa é muito importante ter em conta a localização.  Conheça a vizinhança e verifique os acessos e a proximidade de centro urbano e serviços essenciais. Além disso, garanta que não existe a possibilidade de vir a passar uma autoestrada perto, ou a construção de futuros empreendimentos que prejudiquem aquilo que lhe agradou no terreno.                                                                                                                                              Se não serve de passagem para outros terrenos. Embora seja uma situação pouco comum, existem terrenos ligados a heranças que são vendidos em separado, mas alguns servem de passagem para terrenos contíguos. Estes terrenos, por norma, não são uma boa opção, pois a passagem pode roubar-lhe privacidade e uma área do seu terreno.

Uma boa tática antes de comprar terreno é visitá-lo em dias e horários diferentes. Assim não só perceberá qual a dinâmica da localização e vizinhança, como também poderá conhecer a exposição solar.

Porquê a exposição solar? Certifique-se qual a exposição solar do terreno para poder planear da melhor forma a sua construção. De igual modo, garanta que a vista não está nem poderá ser obstruída, bem como não existe edificação que crie zonas de sombra.

Contabilize todos os impostos a pagar

Caso avance para a compra de terreno não se esqueça de algumas obrigações fiscais, além das taxas aplicáveis a nível municipal. Assim, deverá consultar o Regulamento Municipal de Taxas relacionadas com a atividade urbanística e operações conexas do município para saber quais as taxas aplicáveis e possíveis isenções e reduções.

Existem dois tipos de taxas aplicáveis a nível municipal: taxas urbanísticas e taxa de compensação urbanística. Além disso, deverá ter em conta que comprar terreno implica também o pagamento de Imposto Municipal sobre Transmissões (IMT), Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e Adicional do IMI (AIMI).

O ato de comprar terreno é um investimento no futuro e no da sua família, criando riqueza patrimonial. No entanto, lembre-se que tem de ser uma decisão ponderada e informada. Não se precipite, e se tiver dúvidas poderá sempre consultar um técnico para avaliar todos os parâmetros necessários. Ah, e não se esqueça de tomar uma grande dose de paciência quando avançar para o processo de construção.